Dopo la contrazione della domanda generata dalla pandemia che ha caratterizzato il 2020, il 2021 si è contraddistinto per gli ottimi segnali di ripresa del mercato immobiliare della Capitale con un sensibile aumento della domanda verso le nuove abitazioni. A seguito di una fase di stallo che ha creato un generale deprezzamento del valore delle cubature da sviluppare nel territorio capitolino, i principali fondi immobiliari e investitori stranieri, spinti anche dal consenso internazionale dell’attuale governo italiano, hanno direzionato il loro interesse nell’acquisto di cubature nella Capitale.
Nel 2021 la città di Roma ha registrato 1,1 mld di investimenti nel settore real estate posizionandosi al quarto posto in Europa per entità di investimenti nel settore immobiliaredopo Londra, Parigi e Madrid. Fattori come lo stanziamento di fondi e agevolazioni relativi all’acquisto dell’abitazione quali ad esempio i contributi a favore degli under 36, i bonus 110%, i bassi tassi d’interesse per i muti ipotecari e la possibilità di finanziare anche il 100% del prezzo di vendita, hanno, infine, fatto sì che il mercato residenziale romano beneficiasse di una spinta rilevante all’acquisto. Questo è quello che emerge dalla ricerca effettuata dal Centro Studi del Gruppo Immobiliare Progedil, dinamica realtà di agency che opera nel settore immobiliare da oltre 30 anni.
I Numeri
I numeri evidenziano un 2021 estremamente positivo, caratterizzato da un sensibile incremento del numero di compravendite e da un rinnovato interesse verso l’immobile residenziale. In particolare, la città di Roma ha chiuso il 2021 con 40 mila compravendite in aumento del 25% rispetto alle 32 mila del 2020. Nel dettaglio, il segmento nuove costruzioni a Roma si è chiuso con un incremento di compravendite vicino al 20% rispetto al 2020.
Anche il prezzo medio del compravenduto, dopo una curva costante di ribassi, inizia ad evidenziare un rialzo post pandemia (+1% sul 2020 e un +4% rispetto al 2019), con un prezzo medio che si attesta a 3.250 euro/mq. Il valore euro/mq più alto è stato registrato in zone centrali come quelle del Tridente dove si sono viste transazioni con valori tra i 7 mila e i 10 mila euro/mq. Alcune riqualificazioni urbane in zone centrali e semi centrali hanno raggiunto valori vicini ai 9 mila euro/mq.
Pressoché invariati, invece, i valori delle locazioni, che si attestano, in linea con l’anno precedente, ad un valore medio di circa 14 euro/mq-mese.
Outlook 2022- Roma
Il Centro studi Progedil ha previsto che il valore medio del mercato immobiliare cittadino dovrebbe superare, nei prossimi cinque anni, il 15% stimato dagli istituti di ricerca. Per il 2022 si prevede che l’immissione di nuovi capitali su Roma venga più che raddoppiata superando i 2,5 miliardi, anche in considerazione di fattori quali: la fiducia verso la nuova amministrazione locale, la disponibilità di fondi PNRR, il prossimo Giubileo nel 2025, l’EXPO nel 2030, la cui semplice candidatura sta già rappresentando un rilevante volume d’interesse da parte di tutti gli investitori immobiliari.
“Per quanto riguarda l’acquisizione di aree edificabili e edifici da riqualificare e rigenerare si ritiene che il 2022 possa essere un anno cruciale per Roma; un anno nel quale sarà ancora possibile l’acquisizione di aree a valori metro cubo che consentano margini veramente molto ampi, che si assottiglieranno man mano che la città intraprenderà la strada delineata” commenta Marco Barile, Managing Director del Gruppo Immobiliare Progedil “Oggi, quel poco che è stato possibile edificare o rigenerare in città, ha rappresentato un prodotto raro immesso all’interno di un mercato caratterizzato da una forte domanda ma dalla scarsissima offerta. Questa particolare condizione ha favorito il raggiungimento di ottimi risultati di commercializzazione delle nuove iniziative edilizie e riqualificazioni urbane, portando il mercato a riconoscere e apprezzare il valore di un prodotto nuovo rispetto ad una proposta datata”.
Le nuove esigenze
La pandemia ha modificato in maniera importante anche le nuove esigenze abitative. Secondo quanto rilevato dal Centro Studi Progedil analizzando un campione di 13 mila famiglie, si evidenzia la tendenza a preferire zone meno centrali in cambio di maggiori metri quadrati a disposizione, più luce naturale, terrazzi, balconi e giardini, prima ricercato quasi esclusivamente dai possessori di animali domestici, oggi richiesto da una fascia di mercato ben più ampia fatta da famiglie con figli ma anche da single. Una tendenza che negli ultimi anni non si è mai arrestata e che ha preso sempre maggior forza nell’ultimo anno riguarda, inoltre, il desiderio di avere un’abitazione tecnologica con elementi di domotica che facilitino l’uso della casa, orientata al risparmio energetico e con la presenza di servizi e spazi condominiali, il tutto senza mai perdere di vista l’economicità della gestione della casa.
Analisi dei macro quartieri di Roma
I vari quartieri, divisi in zone centrali e periferiche, rilevano profonde differenze.
Il centro storico è una delle poche aree romane il valore scambiato euro/mq resta invariato, registrando però una profonda trasformazione della tipologia di abitanti che lo compongono, prima residenti, ora per una buona parte da investitori che nel tempo hanno trasformato massivamente le abitazioni in strutture ricettive. Il quadrante Sud e Ovest della città (Ardeatina, Laurentina, Colombo e Portuense) ha visto incrementare la domanda di abitazioni da acquistare senza, per ora, incidere sensibilmente sulle valutazioni del prezzo, fatta eccezione per alcuni singoli quartieri come quello di Garbatella, del Torrino e di Monteverde che hanno registrato incrementi medi anche del 5%. L’area Est della città di Roma evidenzia, invece, risultati molto discordanti tra loro soprattutto in relazione al posizionamento rispetto al Grande Raccordo Anulare. Quasi tutti gli insediamenti interni al GRA hanno seguito la tendenza del resto della
città, mentre, la maggior parte dei quartieri posizionati all’esterno del GRA, hanno registrato una tendenza negativa sia nel numero di transazioni che nel loro valore medio registrando.
Anche per ciò che concerne la tipologia di unità residenziale ricercata si evidenziano situazioni differenti in base ai diversi quartieri di Roma. In zone come Parioli, Pinciano, Vigna Clara e Cortina D’Ampezzo la domanda si è concentrata su metrature tra i 120 e i 180 mq; in quartieri come Eur, San Giovanni e Re di Roma la superficie maggiormente ricercata è stata tra i 90 e i 100 mq, in entrambi i casi in aumento rispetto alla superficie media ricercata nel corso del 2020. Sostanzialmente invariati i criteri di ricerca in termini di superficie per quanto riguarda i restanti quartieri della città. Al contrario, un aspetto che nel 2021 ha accomunato la ricerca di nuove abitazioni è rappresentato dalla composizione tipologica dell’appartamento. Il risultato più ricercato è di gran lunga la tipologia trilocale (salone con due camere da letto) richiesto da oltre il 35% degli acquirenti, seguito dalla tipologia bilocale (salone e una camera da letto) con un dato vicino al 25%. Seguono il quadrilocale (15%) e il monolocale (7%). A completare il quadro ci sono poi altri segmenti tipologici frammentati, sempre più grandi del quadrilocale, ma che rappresentano percentuali risibili e di nicchia.
